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Recht – Grundschuld, Hypothek, Eigentum

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Im Recht wird zwischen Besitz und Eigentum unterschieden. Dabei sind Eigentum (Sachenrecht) dingliche Rechte und wirken gegen jedermann (absolut).

Sachenrecht
Beziehung von Personen zu Sachen

mittelbarer Besitz

unmittelbarer Besitz

Eigentum

§868 BGB
Besitzmittlungsverhältnis
§§854 – 864 BGB
“tatsächliche Sachherrschaft” (kein Recht!)
Einfaches Beispiel: Das Tragen einer Uhr
§903 BGB
“rechtliche Sachherrschaft”
Der tatsächliche Besitzer überlässt seine Sache einem anderen auf Zeit.

  • Einfaches Beispiel:
    Das Schließfach bei der Bahn mit Ihrer Sporttasche.
  • Beispiel Mieter und Vermieter:
    Der Vermieter wird zum mittelbaren Besitzer und der Mieter durch den Mietvertrag zum unmittelbaren Besitzer, da der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt.

Bsp.: Mieter, Entleiher, Finder und Dieb

  • Hinsichtlich von bewegten Sachen wird vermutet, dass der Besitzer auch Eigentümer ist, §1006 BBG
  • Der Besitzer wird durch das Gesetz geschützt
    [ unmittelbarer und mittelbarer ]
  • Der Besitzer hat Selbsthilferechte
    §§859 ff. BGB i.V.m. §227 BGB, §229 BGB.
  • Beide Besitzgruppen dürfen ohne Willen des anderen nicht eigenmächtig den Besitz stören oder entziehen
    [ verbotene Eigenmacht, §858 BGB ]
  • Der Besitzer kann Beseitigung verlangen und auf Unterlassung klagen §862 BGB
  • Diese Rechte begründet das Spannungsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter → sogar bei wirksamen Kündigungen, wo der Mieter nicht freiwillig geht ist eine Eigenmacht des Vermieters verboten. Beispielsweise den Wohnraum mit Gewalt entziehen oder anderen Methoden [ Strom, Wasser, Heizung still legen ] → Räumungsklage bei Gericht einreichen und Nutzungsentschädigung nach §546a BGB verlangen. Diese Prozedur dauert lange und kostet den Vermieter Geld.
Eigentum als “Vollrecht”

  • Eigentum → siehe Publizität
mittelbarer Besitz und die “beschränkt dingliche Rechte” daraus, §868 BGB
Nutzungsrechte

  • Nießbrauchrecht
    [ aus der Pacht (Fruchtgenuss §§99, 100 BGB) ]

Verwertungsrecht / Verfügungsrecht

  • Hypothek, Grundschuld, Pfandrecht, Rentenschuld
  • Abgrenzung zu Besitzdiener: §855 BGB
    Der Besitzdiener übt für einen anderen den Besitz aus (Mitarbeiter im Betrieb), der unmittelbare Besitzer bleibt die andere Person

Die verschiedenen Arten von Besitz
(Mitbesitz, Eigen- und Fremdbesitz)

Beschränkung durch andere Nach der Willensrichtung
  • Alleinbesitz
  • Mitbesitz §§866, 1008 BGB
    Zum Beispiel: In einer Wohngemeinschaft die Küche oder alle Mieter der Besitz an das Treppenhaus
  • gesamthänderische Besitz
    [ gemeinsame Ausübung der Sache ]
    Zum Beispiel: Ein Safe mit 3 Schlüssel, nur gemeinsam können die Mitbesitzer den Safe öffnen
  • Eigenbesitz §§ 854, 872, 1006 BGB
    Ausübung so, wie es dem Eigentümer auch zukommt
    [ (§872 BGB) Berechtigter oder auch ein Nichtberechtigter wie → Dieb ]
  • Fremdbesitz
    Zum Beispiel: Mieter und Nießbraucher

Publizität

Wem die Sache gehört, soll nach außen erkennbar sein → Grundbucheintragung (bei beweglichen und unbeweglichen Sachen). Eine Eigentumsveräußerung kann erfolgen durch:

Bei beweglichen Sachen

Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums, §929 BGB [ durch Vertrag ]. Das Eigentum kann bei beweglichen Sache auch – “im guten Glauben” – erworben werden, wenn diese bewegliche Sache 10 Jahre im Eigenbesitz ist, erwirbt der Besitzer das rechtliche Eigentum daraus §937 BGB.

Bei unbeweglichen Sachen

Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch Eintragung ins Grundbuch mittels Notar §§311b, 925 i.V.m. 873 BGB. Jeder kann beim Amtsgericht in das Grundbuch “Einsicht nehmen” (öffentliches Register).

Grundbuch (Amtsgericht)

  • Abteilung: Eigentümer
  • Abteilung: Lasten und Beschränkungen
  • Abteilung: Grundpfandrechte
    [ Rangbestimmung: Bei einer Zwangsversteigerung wird aus dem Erlös der Ersteingetragene Gläubiger zuerst befriedigt, danach folgt der nächste Gläubiger, §879 BGB ]
  • Auch ist eine Eintragung von Nichtberechtigten möglich, die versehentlich als Eigentümer eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden sind – “Gutgläubiger Erwerb” -, §892 BGB – Eine Grundbuchberichtigung folgt nach §§894, 925 BGB
  • Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne tatsächlich der Eigentümer zu sein, erwirbt das Eigentum nach 30 Jahren, §900 (1) BGB
  • Beachten Sie also beim Kauf eines Grundstücks die Nebenkosten, wie Notar, Makler und die Grunderwerbsteuer i.d.R. von 3,5 % von der Kaufpreissumme, §11 GrEST

Gutgläubiger Erwerb

Sie können eine Sache erwerben, wenn sie glauben – dass der Veräußerer auch der Eigentümer ist. Falls jedoch Anzeichen dafür da sind oder Ihnen bekannt ist, dass der Veräußerer nicht gleich der Eigentümer ist, so handeln Sie fahrlässig, §932 (2) BGB und haften gemäß §990 BGB → beispielsweise: Der Kauf eines Fahrzeuges ohne Fahrzeugbrief.

Der gutgläubige Erwerb ist ausgeschlossen bei verlorenen, gestohlenen oder sonst abhanden gekommenen Sachen (unfreiwilliger Verlust, Drohung) – sofern diese nicht auf einer öffentlichen Versteigerung veräußert wurde, §935 BGB i.V.m. §1007 BGB.

Eigentumsvorbehalt

Forderungsabtretung an Dritte / Forderungsverkauf

§449 (1) BGB §398 BGB
Trotz Übergabe der Sache, bleibt die verkaufte Sache bis zur vollständigen Zahlung → Eigentum des Verkäufers. Beispiel: Finanzierung / Kauf auf Raten Der Gläubiger (Zedent) tritt seine Forderungen – durch Vertrag, an einen neuen Gläubiger (Zessionar) ab. Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers, §398 BGB i.V.m. Pfändungsgrenze §400 BGB. Der Schuldner muss den neuen Gläubiger gegen sich gelten lassen, §407 BGB

  • Stille Zession: Der Schuldner wird über die Forderungsabtretung nicht informiert
  • Offene Zession: Der Schuldner wird informiert

Bürgschaft [ Personalkredit ]

und die akzessorische Rechte und selbstschuldnerische Bürgschaft, §§765 ff. BGB.

Der Bürge verpflichtet sich durch den Bürgschaftsvertrag gegenüber dem Gläubiger, die Verpflichtungen des Hauptschuldners zu erfüllen, sofern der Hauptschuldner diese nicht selbst erfüllen kann.

Subsidiäre Haftung

Der Bürger haftet nach und nicht neben dem Hauptschuldner, das heißt: Der Bürge ist kein weiterer Gesamtschuldner und kann somit die Zahlung verweigern, solange der Gläubiger – die Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner noch nicht versucht hat. Der Bürge kann sich darauf berufen → “Einrede der Vorausklage”, §§771, 773 BGB

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Verzicht auf die Einrede der Vorausklage beim Abschluss des Bürgschaftsvertrags 773 (1) Nr.1 BGB
[ Der Verzicht auf die Einrede wird nicht empfohlen! In der Praxis ist die Klausel meist meist jedoch unabdingbar ].

Selbstschuldnerische Bürgschaft bei Kaufleuten?

Unter Kaufleuten ist die Bürgschaft im §350 HGB geregelt. Eine “Einrede der Vorausklage” gibt es unter Kaufleuten nicht, §349 HGB

Akzessorische Rechte

Die Bürgschaft ist von einer Forderung abhängig (§767 BGB) → Ist der Kredit bezahlt, so geht die Forderung auch unter, das “Sicherungsrecht, die Bürgschaft” erlischt.

Zur Gültigkeit des Bürgschaftsvertrags muss die Erklärung des Bürgen schriftlich erfolgen, §766 BGB. Unter Kaufleuten besteht Formfreiheit, §350 HGB.

Pfandrecht
[ Realsicherheit ]

Sicherungsübereignung
[ besitzloses Pfandrecht ]

§§1204 ff. BGB §930 BGB
Besitzkonstitut (Besitzmittlungsverhältnis)
Zur Sicherung einer Forderung ist der Pfandgläubiger berechtigt, den Pfand öffentlich zu versteigern [ zu verwerten ]. Der Schuldner schuldet dem Gläubiger 100 Geldeinheiten. Als Pfand übergibt der Schuldner dem Gläubiger sein Handy → sogenanntes Faustpfandrecht gemäß §1205 BGB. Bei Zahlungsunfähigkeit hat der Pfandgläubiger das Recht, die Sache zu verwerten.

  • Akzessorische Rechte =
    Ist von einer Forderung abhängig (§1210 (1) S.1 BGB) → Ist der Kredit bezahlt, so geht die Forderung auch unter, das “Sicherungsrecht, das Pfandrecht” erlischt, §1204 (1) BGB i.V.m. §§1250, 1252, 1253 BGB
Die Bank gewährt dem Unternehmer für den Kauf von Maschinen oder zur Erweiterung des Fuhrparks einen Kredit. Damit der Unternehmer die Sachen weiter “nutzen” kann, wird ein Besitzmittlungsverhältnis [ Verfügungsvertrag ] abgeschlossen.
Das Eigentum hat die Bank und wird mittelbarer Besitzer, das Unternehmen als Kreditnehmer ist unmittelbarer Fremdbesitzer.

Weitere Pfandrechte

    • Die sogenannten Grundpfandrechte [ Pfandrechte am Grundbesitz ]

Zur Aufnahme und Sicherung von Krediten
→ Dingliche Absicherung (sollte der Schuldner seinen Zahlungen nicht nachkommen, so hat der Gläubiger das Recht zur Zwangsvollstreckung, §1147 BGB ]

Hypothek
Belastung eines Grundstücks, inklusive Gebäude etc.

Die Hypothek ist ein akzessorisches Recht → sie ist somit von einer Forderung abhängig. Wenn Sie der Bank noch 50.000 Geldeinheiten schulden, darf die Bank auch nur 50.000 Geldeinheiten fordern §§1113 ff. BGB. Deswegen wird auch immer von einer Forderung gesprochen, Sie hingegen haben eine Verbindlichkeit gegenüber der Bank.

Ist die Schuld, Ihre Verbindlichkeit (in der Regel ein Kredit) beglichen, so erlischt die Hypothek nach §362 (1) BGB.

Hypothek und Platzhalter?

Die Hypothek kann als Platzhalter, um die Rangfolge zu sichern, jedoch bestehen bleiben. Dabei wandelt sich die Hypothek bei “Erlöschen” der Forderung in eine nachträgliche Eigentümergrundschuld nach §1163 (1) S.2 BGB [ i.v.m §1177 (1) BGB ] um. Und wenn die Hypothek die bestellt ist jedoch nicht zur Entstehung gelangt, in eine anfängliche Eigentümergrundschuld §1163 (1) S.1 BGB.

Nach Bedarf treten Sie dann die Eigentümergrundschuld an eine andere kreditgebende Bank ab, §§1154 i.V.m. 398 BGB. Sie sparen sich dadurch nicht nur Kosten, sondern erhalten gegebenfalls durch die bessere Rangfolge günstigere Zinskonditionen. Sie können die Eigentümergrundschuld aber auch vor Beginn der geplanten Bauplanung für sich bestellen, §1196 BGB.

Wie bereits bei der “Publizität” mit Grundbuch-Abteilungen erläutert, werden bei mehrere Hypotheken (verschiedene Banken) und im Falle einer Zwangsversteigerung die Gläubiger nach der Rangfolge befriedigt. Ziel jeden Gläubigers ist es also, auf der Rangfolge sehr weit vorne zu stehen.

Grundschuld
Belastung eines Grundstücks, inklusive Gebäude etc.

Die Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Recht → genannt auch abstraktes Pfandrecht → Trennung von Grundpfandrecht und der Forderung, §§1191, 1192 BGB i.V.m. §§873 ff. BGB.

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld an keine bestimmte Forderung (Kredit) gebunden. Zwar erlischt das Schuldverhältnis wenn der Kredit abbezahlt ist nach §362 (1) BGB, jedoch bleibt die Grundschuld bestehen und wird nicht automatisch gelöscht!

Bei vollständiger Zahlung Ihres Darlehens erhalten Sie vom Gläubiger ( Bank ) eine Löschungsbewillung, die Sie nutzen können um die Grundschuld zu löschen oder Sie bewahren die Löschungsbewillung für einen späteren Zeitpunkt auf [ sollte von der Bank kostenlos ausgestellt werden! ], §1144 BGB.

Falls Sie die Löschung der Grundschuld nicht vornehmen ist der einzige Vorteil gegenüber der Hypothek der, dass eine Neueintragung von neuen Darlehen nicht nötig ist → kostengünstiger. Auch können die Banken bei einer Grundschuld schneller die Zwangsversteigerung einleiten, als es bei der Hypothek der Fall ist.

Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag, Zweckerklärung

Da die Grundschuld ein nicht akzessorisches Recht ist, regelt erst die Sicherungsabrede die vertragliche Grundlage zwischen der Sicherung (Grundschuldbestellung) und der Forderung (Darlehen). Die Sicherungsabrede gibt an, welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert ist.

Vorsicht!!!

Die Haftung kann sich erweitern, indem die Vereinbarungen nicht nur für den gerade abgeschlossenen Kreditvertrag erklärt werden, sondern der Schuldner für alle zukünftigen Kreditverträge bei der Bank mit seiner Grundschuld haftet. Die Forderungen, die Haftung kann sich demgegenüber auch auf Familienangehörige oder Fremde erweitern. Wenn Ihr Mann / Ihre Frau / Ihr Kind bei der selben Bank die Schulden nicht begleichen können, befriedigt sich der Gläubiger (Bank) aus der Grundschuld. Falls Sie solche Zweckerklärungen als Fremdverbindlichkeit eingehen, sollten Sie sich über die Folgen und der möglichen Zwangsvollstreckung Ihres Grundstücks bewusst sein!

Rentenschuld

§1199 BGB
Belastung eines Grundstücks mit wiederkehrenden Zahlungen. Umwandlung in eine gewöhnliche Grundschuld möglich, §1203 BGB

Quellenangaben +

Author: Sebastian Dalipi
Hinweis:
Dieser Artikel wurde 2011 erstmalig auf unserer anderen Webseite veröffentlicht.
Allgemeine Quellen:
Einführung in die Wahrnehmungs-, Lern- und Werbe-Psychologie von Horst Otto Mayer, ISBN 3-486-57675-5
Fachwirt / Fachkaufleute, Recht, DIHK 2009 Best.-Nr.800/04-I
Wirtschaftsprivatrecht (Rechtliche Grundlagen wirtschaftlichen Handelns), 13.Auflage 2010, Prof.Dr. iur.utr. Peter Müssig ISBN 978-3-8114-9633-0
Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen, 3., neue bearbeitete Auflage 2009, Kurt Schellhammer ISBN 978-3-8114-3531-5
Bild im Header
Fotograf: conwide.de

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