In diesem spannenden Überblick über das Sachenrecht werden die grundlegenden Konzepte von Besitz und Eigentum beleuchtet, einschließlich der Unterschiede zwischen unmittelbarem und mittelbarem Besitz sowie den verschiedenen Arten von Besitz. Zudem erfahren Sie mehr über wichtige Themen wie Publizität im Grundbuch, gutgläubigen Erwerb und die vielfältigen Sicherungsinstrumente wie Bürgschaften, Pfandrechte und Hypotheken, die eine zentrale Rolle im deutschen Rechtssystem spielen. Im Rahmen unserer Ausbildungen haben wir die folgenden Inhalte erlernt, und wie bei allen Artikeln auf Conwide bemühen wir uns um eine klare Darstellung. (wir sind jedoch KEINE Juristen). Dieser Artikel wurde 2011 erstmalig auf unserer anderen Webseite veröffentlicht.
Tauchen Sie auch ein in die komplexe Welt der Sicherungsabreden und -verträge, wo die Grundschuld nicht nur als Sicherheit für einen Kredit dient, sondern auch weitreichende Folgen für zukünftige Verbindlichkeiten und sogar für Angehörige haben kann – ein Thema, das jeden Grundstückseigentümer betreffen könnte!
Sachenrecht
Beziehung von Personen zu Sachen
mittelbarer Besitz |
unmittelbarer Besitz |
Eigentum |
| §868 BGB Besitzmittlungsverhältnis |
§§854 – 864 BGB „tatsächliche Sachherrschaft“ (kein Recht!) Einfaches Beispiel: Das Tragen einer Uhr |
§903 BGB „rechtliche Sachherrschaft“ |
Der tatsächliche Besitzer überlässt seine Sache einem anderen auf Zeit.
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Bsp.: Mieter, Entleiher, Finder und Dieb
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Eigentum als „Vollrecht“
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| mittelbarer Besitz und die „beschränkt dingliche Rechte“ daraus, §868 BGB Nutzungsrechte
Verwertungsrecht / Verfügungsrecht
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Die verschiedenen Arten von Besitz
(Mitbesitz, Eigen- und Fremdbesitz)
| Beschränkung durch andere | Nach der Willensrichtung |
Publizität – Grundbuch
Wem die Sache gehört, soll nach außen erkennbar sein → Grundbucheintragung (bei beweglichen und unbeweglichen Sachen). Eine Eigentumsveräußerung kann erfolgen durch:
Bei beweglichen Sachen
Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums, §929 BGB [ durch Vertrag ]. Das Eigentum kann bei beweglichen Sache auch – „im guten Glauben“ – erworben werden, wenn diese bewegliche Sache 10 Jahre im Eigenbesitz ist, erwirbt der Besitzer das rechtliche Eigentum daraus §937 BGB.
Bei unbeweglichen Sachen
Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch Eintragung ins Grundbuch mittels Notar §§311b, 925 i.V.m. 873 BGB. Jeder kann beim Amtsgericht in das Grundbuch „Einsicht nehmen“ (öffentliches Register).
Grundbuch (Amtsgericht)
- Abteilung: Eigentümer
- Abteilung: Lasten und Beschränkungen
- Abteilung: Grundpfandrechte
[ Rangbestimmung: Bei einer Zwangsversteigerung wird aus dem Erlös der Ersteingetragene Gläubiger zuerst befriedigt, danach folgt der nächste Gläubiger, §879 BGB ]
- Auch ist eine Eintragung von Nichtberechtigten möglich, die versehentlich als Eigentümer eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden sind – „Gutgläubiger Erwerb“ -, §892 BGB – Eine Grundbuchberichtigung folgt nach §§894, 925 BGB
- Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne tatsächlich der Eigentümer zu sein, erwirbt das Eigentum nach 30 Jahren, §900 (1) BGB
- Beachten Sie also beim Kauf eines Grundstücks die Nebenkosten, wie Notar, Makler und die Grunderwerbsteuer i.d.R. von 3,5 % von der Kaufpreissumme, §11 GrEST
Gutgläubiger Erwerb
Sie können eine Sache erwerben, wenn sie glauben – dass der Veräußerer auch der Eigentümer ist. Falls jedoch Anzeichen dafür da sind oder Ihnen bekannt ist, dass der Veräußerer nicht gleich der Eigentümer ist, so handeln Sie fahrlässig, §932 (2) BGB und haften gemäß §990 BGB → beispielsweise: Der Kauf eines Fahrzeuges ohne Fahrzeugbrief.
Der gutgläubige Erwerb ist ausgeschlossen bei verlorenen, gestohlenen oder sonst abhanden gekommenen Sachen (unfreiwilliger Verlust, Drohung) – sofern diese nicht auf einer öffentlichen Versteigerung veräußert wurde, §935 BGB i.V.m. §1007 BGB.
Eigentumsvorbehalt |
Forderungsabtretung an Dritte / Forderungsverkauf |
| §449 (1) BGB | §398 BGB |
| Trotz Übergabe der Sache, bleibt die verkaufte Sache bis zur vollständigen Zahlung → Eigentum des Verkäufers. Beispiel: Finanzierung / Kauf auf Raten | Der Gläubiger (Zedent) tritt seine Forderungen – durch Vertrag, an einen neuen Gläubiger (Zessionar) ab. Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers, §398 BGB i.V.m. Pfändungsgrenze §400 BGB. Der Schuldner muss den neuen Gläubiger gegen sich gelten lassen, §407 BGB
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Bürgschaft [ Personalkredit ]
und die akzessorische Rechte und selbstschuldnerische Bürgschaft, §§765 ff. BGB.
Der Bürge verpflichtet sich durch den Bürgschaftsvertrag gegenüber dem Gläubiger, die Verpflichtungen des Hauptschuldners zu erfüllen, sofern der Hauptschuldner diese nicht selbst erfüllen kann.
Subsidiäre Haftung
Der Bürger haftet nach und nicht neben dem Hauptschuldner, das heißt: Der Bürge ist kein weiterer Gesamtschuldner und kann somit die Zahlung verweigern, solange der Gläubiger – die Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner noch nicht versucht hat. Der Bürge kann sich darauf berufen → „Einrede der Vorausklage“, §§771, 773 BGB
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Verzicht auf die Einrede der Vorausklage beim Abschluss des Bürgschaftsvertrags 773 (1) Nr.1 BGB
[ Der Verzicht auf die Einrede wird nicht empfohlen! In der Praxis ist die Klausel meist meist jedoch unabdingbar ].
Selbstschuldnerische Bürgschaft bei Kaufleuten?
Unter Kaufleuten ist die Bürgschaft im §350 HGB geregelt. Eine „Einrede der Vorausklage“ gibt es unter Kaufleuten nicht, §349 HGB
Akzessorische Rechte
Die Bürgschaft ist von einer Forderung abhängig (§767 BGB) → Ist der Kredit bezahlt, so geht die Forderung auch unter, das „Sicherungsrecht, die Bürgschaft“ erlischt.
Zur Gültigkeit des Bürgschaftsvertrags muss die Erklärung des Bürgen schriftlich erfolgen, §766 BGB. Unter Kaufleuten besteht Formfreiheit, §350 HGB.
Pfandrecht
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Sicherungsübereignung
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| §§1204 ff. BGB | §930 BGB Besitzkonstitut (Besitzmittlungsverhältnis) |
Zur Sicherung einer Forderung ist der Pfandgläubiger berechtigt, den Pfand öffentlich zu versteigern [ zu verwerten ]. Der Schuldner schuldet dem Gläubiger 100 Geldeinheiten. Als Pfand übergibt der Schuldner dem Gläubiger sein Handy → sogenanntes Faustpfandrecht gemäß §1205 BGB. Bei Zahlungsunfähigkeit hat der Pfandgläubiger das Recht, die Sache zu verwerten.
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Die Bank gewährt dem Unternehmer für den Kauf von Maschinen oder zur Erweiterung des Fuhrparks einen Kredit. Damit der Unternehmer die Sachen weiter „nutzen“ kann, wird ein Besitzmittlungsverhältnis [ Verfügungsvertrag ] abgeschlossen. Das Eigentum hat die Bank und wird mittelbarer Besitzer, das Unternehmen als Kreditnehmer ist unmittelbarer Fremdbesitzer. |
Weitere Pfandrechte
- Die sogenannten Grundpfandrechte [ Pfandrechte am Grundbesitz ]
Zur Aufnahme und Sicherung von Krediten
→ Dingliche Absicherung (sollte der Schuldner seinen Zahlungen nicht nachkommen, so hat der Gläubiger das Recht zur Zwangsvollstreckung, §1147 BGB ]
Hypothek
Belastung eines Grundstücks, inklusive Gebäude etc.
Die Hypothek ist ein akzessorisches Recht → sie ist somit von einer Forderung abhängig. Wenn Sie der Bank noch 50.000 Geldeinheiten schulden, darf die Bank auch nur 50.000 Geldeinheiten fordern §§1113 ff. BGB. Deswegen wird auch immer von einer Forderung gesprochen, Sie hingegen haben eine Verbindlichkeit gegenüber der Bank.
Ist die Schuld, Ihre Verbindlichkeit (in der Regel ein Kredit) beglichen, so erlischt die Hypothek nach §362 (1) BGB.
Hypothek und Platzhalter?
Die Hypothek kann als Platzhalter, um die Rangfolge zu sichern, jedoch bestehen bleiben. Dabei wandelt sich die Hypothek bei „Erlöschen“ der Forderung in eine nachträgliche Eigentümergrundschuld nach §1163 (1) S.2 BGB [ i.v.m §1177 (1) BGB ] um. Und wenn die Hypothek die bestellt ist jedoch nicht zur Entstehung gelangt, in eine anfängliche Eigentümergrundschuld §1163 (1) S.1 BGB.
Nach Bedarf treten Sie dann die Eigentümergrundschuld an eine andere kreditgebende Bank ab, §§1154 i.V.m. 398 BGB. Sie sparen sich dadurch nicht nur Kosten, sondern erhalten gegebenfalls durch die bessere Rangfolge günstigere Zinskonditionen. Sie können die Eigentümergrundschuld aber auch vor Beginn der geplanten Bauplanung für sich bestellen, §1196 BGB.
Wie bereits bei der „Publizität“ mit Grundbuch-Abteilungen erläutert, werden bei mehrere Hypotheken (verschiedene Banken) und im Falle einer Zwangsversteigerung die Gläubiger nach der Rangfolge befriedigt. Ziel jeden Gläubigers ist es also, auf der Rangfolge sehr weit vorne zu stehen.
Grundschuld
Belastung eines Grundstücks, inklusive Gebäude etc.
Die Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Recht → genannt auch abstraktes Pfandrecht → Trennung von Grundpfandrecht und der Forderung, §§1191, 1192 BGB i.V.m. §§873 ff. BGB.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld an keine bestimmte Forderung (Kredit) gebunden. Zwar erlischt das Schuldverhältnis wenn der Kredit abbezahlt ist nach §362 (1) BGB, jedoch bleibt die Grundschuld bestehen und wird nicht automatisch gelöscht!
Bei vollständiger Zahlung Ihres Darlehens erhalten Sie vom Gläubiger ( Bank ) eine Löschungsbewillung, die Sie nutzen können um die Grundschuld zu löschen oder Sie bewahren die Löschungsbewillung für einen späteren Zeitpunkt auf [ sollte von der Bank kostenlos ausgestellt werden! ], §1144 BGB.
Falls Sie die Löschung der Grundschuld nicht vornehmen ist der einzige Vorteil gegenüber der Hypothek der, dass eine Neueintragung von neuen Darlehen nicht nötig ist → kostengünstiger. Auch können die Banken bei einer Grundschuld schneller die Zwangsversteigerung einleiten, als es bei der Hypothek der Fall ist.
Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag, Zweckerklärung
Da die Grundschuld ein nicht akzessorisches Recht ist, regelt erst die Sicherungsabrede die vertragliche Grundlage zwischen der Sicherung (Grundschuldbestellung) und der Forderung (Darlehen). Die Sicherungsabrede gibt an, welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert ist.
Vorsicht!!!
Die Haftung kann sich erweitern, indem die Vereinbarungen nicht nur für den gerade abgeschlossenen Kreditvertrag erklärt werden, sondern der Schuldner für alle zukünftigen Kreditverträge bei der Bank mit seiner Grundschuld haftet. Die Forderungen, die Haftung kann sich demgegenüber auch auf Familienangehörige oder Fremde erweitern. Wenn Ihr Mann / Ihre Frau / Ihr Kind bei der selben Bank die Schulden nicht begleichen können, befriedigt sich der Gläubiger (Bank) aus der Grundschuld. Falls Sie solche Zweckerklärungen als Fremdverbindlichkeit eingehen, sollten Sie sich über die Folgen und der möglichen Zwangsvollstreckung Ihres Grundstücks bewusst sein!
Rentenschuld
§1199 BGB
Belastung eines Grundstücks mit wiederkehrenden Zahlungen. Umwandlung in eine gewöhnliche Grundschuld möglich, §1203 BGB
ps.
Dieser Artikel wurde 2011 erstmalig auf unserer anderen Webseite veröffentlicht.
